房地產(chǎn)糾紛律師咨詢(xún)關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件常見(jiàn)問(wèn)題的裁判規(guī)則相關(guān)律師法律咨詢(xún)。

　　一、房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任

　　雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定：

　　在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定。

　　房地產(chǎn)糾紛律師咨詢(xún)：房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分。

　　二、居民住宅小區(qū)的外墻面所有權(quán)屬于誰(shuí)

　　《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”

　　按照這一規(guī)定，居民住宅小區(qū)的外墻面不屬于專(zhuān)有部分，單個(gè)居民對(duì)與其專(zhuān)有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權(quán)。

　　居民住宅小區(qū)的外墻面屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。 居民住宅小區(qū)的業(yè)主對(duì)與其專(zhuān)有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權(quán)。

　　這一權(quán)利是業(yè)主專(zhuān)有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二：一是不以盈利為目的；二是為了更好地利用專(zhuān)有部分，增加專(zhuān)有部分的舒適度，增加專(zhuān)有部分的安全，同時(shí)又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。

　　業(yè)主對(duì)與其緊密相聯(lián)的外墻面進(jìn)行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時(shí)要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。 小區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅的外墻面屬于獨(dú)棟別墅的所有權(quán)人。

　　三、當(dāng)實(shí)際交易價(jià)格與備案合同價(jià)格不一致時(shí)，承租人不能要求以備案合同價(jià)格作為同等條件主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

　　真實(shí)意思表示是民事法律行為的核心要素，如價(jià)格、付款方式等與真實(shí)的約定不一致時(shí)，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，非真實(shí)意思表示的條款對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力。

　　房屋的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來(lái)認(rèn)定，而逃避稅務(wù)并不是雙方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)以真實(shí)交易價(jià)格作為認(rèn)定同等條件的依據(jù)。

　　四、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣(mài)人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及履行

　　房地產(chǎn)糾紛律師咨詢(xún)：房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣(mài)人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

　　出賣(mài)人在合同約定的履行期限屆滿(mǎn)時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。

　　買(mǎi)受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷(xiāo)登記，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

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